一、案情簡介
2001年12月15日，梁某出具《欠據》，確認欠劉某50萬元，并承諾如未在三年內歸還，其以廣州市從化區某房屋和車庫（以下簡稱“涉案房屋”）抵償債務。
2004年，劉某曾向梁某催要還款，梁某因投資氮肥廠虧損，拿不出資金，其將涉案房屋交付給劉某。2004年6月13日，劉某開始購進材料對該房屋進行裝修。
2011年3月，梁某與王某某登記離婚，雙方在離婚協議書約定涉案房屋用于抵償劉某50萬元的債權，房屋歸劉某所有。
自2004年梁某將涉案房屋交付給劉某至今，上述房屋由劉某居住。期間，劉某承擔了分攤的加裝電梯、更換水表等費用。
后因追繳被執行人梁某違法所得一案，廣州市中級人民法院裁定執行梁某名下的涉案房屋。
本團隊律師接受劉某委托，申請執行異議，主張梁某因拖欠劉某債務50萬元，已于2001年將上述房屋及車庫“以房抵債”給劉某，法院應解除對上述房屋的查封，停止執行上述房屋。代理上述案件一審、二審程序。
二、律師二審代理意見
（一）劉某與梁某之間達成了以涉案房屋、車庫抵債的協議，滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下稱《規定》）第二十八條第（一）項規定的條件。
1.《欠據》應視為劉某與梁某已簽訂了書面的合同。
《規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中,買受人對登記在梁某名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。” 其中《規定》第（一）項規定的條件為“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。”
本案中，梁某在2001年12月15日向劉某出具《欠據》。梁某在該《欠據》中對向劉某借款50萬元的事實進行了確認，并做出了若三年逾期不歸還借款，其以涉案房屋、車庫抵償債務的意思表示。
在交易實踐中，按照交易習慣，借款人向出借人出具借據、欠據等憑據，出借人與借款人之間的民間借貸合同關系成立?！逗贤ā返诙鶙l亦規定：“……承諾不需要通知的，根據交易習慣或者要約的要求作出承諾的行為時生效……。”本案中，劉某收受了梁某的《欠據》，即視為劉某與梁某就借款事實及逾期歸還借款以房屋抵債一事達成了一致意見，雙方之間達成了附條件的以房屋和車庫抵債的協議?！肚窊泛戏ㄓ行?，對劉某、梁某具有約束力。
《欠據》載明了以涉案房屋、車庫抵債等內容，從本質上來說，系劉某以借款抵償應支付給梁某的購房款，由此購買梁某的房屋，與《規定》第二十八條第（一）項中的“書面買賣合同”實質一致。因此，《欠據》應視同劉某與梁某之間在法院查封之前簽訂了合法有效的書面房屋買賣合同，滿足《規定》第二十八條規定的第（一）項條件。
2.從司法解釋的原意來說，《規定》第二十八條第（一）項規定應理解為買受人與梁某以書面形式達成了房屋買賣的協議。
《規定》第二十八條第（一）項規定的原意系要求買受人與出賣人之間須通過書面形式訂立合同以證明雙方之間存在真實的房屋買賣合同關系。
《合同法》第十一條規定：“書面形式是指合同書、信件和數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件）等可以有形地表現所載內容的形式。”按照上述規定，《規定》第二十八條第（一）項所指的“書面買賣合同”應作擴大解釋，指除了雙方簽署書面合同外，還包括本案中以《欠據》書面形式訂立的合同。
原審法院僅僅從《規定》第二十八條第（一）項規定的字面意思理解，將“書面買賣合同”狹義理解為雙方簽訂的書面合同，沒有考慮到《欠據》這一書面形式亦能證明劉某與梁某之間達成了以涉案房屋、車庫抵債的協議這一客觀事實，據此做出了劉某與梁某之間沒有簽訂書面的以房抵債協議的錯誤理解。
（二）梁某向劉某借款的事實有大量證據證實，原審認為劉某未提供充分的證據證明債務的真實性缺乏依據。
1.梁某向劉某借款事實有《欠據》《離婚協議書》等證據相互印證，足以認定足以認定。
除了《欠據》能夠證明梁某向劉某借款外，還有以下證據能夠證明、印證梁某向劉某借款的事實：
（1）梁某與王某某分別于2009年6月7日、2011年3月4日簽訂的《離婚協議書》，能夠證明梁某拖欠劉某50萬元，并用涉案房屋抵償了劉某債務的事實。
（2）劉某、梁某的陳述能夠相互印證雙方之間發生借款的事實。
（3）梁某的前妻王某某（注：關押在廣州女子監獄，請求貴院前往調查）能夠證明梁某向劉某借款的事實。
（4）梁某在出具《欠據》三年后才將房屋交付給劉某抵償債務，與《欠據》上約定了“若三年逾期不還”，以房屋抵債的約定相印證。劉某提供的房屋裝修憑證，支付加裝電梯、改裝水表等費用等證據，及何某、李某、劉某的當庭證言，證明劉某對涉案房屋進行了裝修，且在涉案房屋里已居住近15年，能夠印證梁某借款及以房屋抵債的事實。
2.按生活常理判斷，梁某與劉某不可能虛構借款。
按照一般生活經驗準則判斷，梁某與劉某不可能在18年前虛構上述債務。具體如下：
（1）梁某向劉某借款的事實，梁某在2001年12月15日已出具《欠據》予以確認。
（2）從《欠據》的內容來看也不可能是虛構的債務，《欠據》上約定了“若三年逾期不還”的附條件以房屋抵債的條件。如果存在虛構債務的可能性，他們之間沒有必要設定三年的還款期。
（3）梁某在2004年已經將《集資建房合同書》《集資建房補充合同書》等原件交給了劉某（注：劉某在原審舉行聽證時當庭出示了上述原件）。如果債務及以房抵債協議不真實，梁某不可能將上述資料原件交給劉某。
（4）如果劉某與梁某之間存在虛構債務的可能性，他們也不可能在長達18年的時間內不去辦理房屋產權變更手續。
（5）梁某之前系公務員，沒有拖欠他人的債務，劉某與梁某之間不存在虛構債務的動機和理由。
（6）梁某與王某某分別在2009年、2011年簽訂的兩次《離婚協議書》均提到借款及以房屋抵債，也說明相關債務客觀存在。在常理上判斷，梁某與王某某在協議離婚時不可能刻意去虛構與劉某之間的債務，證明相關債務客觀存在。
（7）如果債務不真實及劉某與梁某之間沒有以房抵債協議，劉某不可能對房屋進行裝修，并承擔加裝電梯費用，梁某也不可能將房屋一直交付給劉某居住長達15年。
判斷債務是否存在，不能簡單、機械地根據是否存在轉賬記錄等來判斷，還應根據是否存在其他債務憑證、憑證的形成時間、當事人的陳述、其他證據等綜合判斷。本案中，《欠據》《離婚協議書》、梁某與劉某的陳述、何堅強等證人證言、裝修及電梯加裝等憑證相互印證，形成證據鏈證明梁某向劉某借款，并以涉案房屋及車庫抵債的事實，且沒有相反證據推翻相關事實。故原審認為劉某沒有充足證據證明債務存在的理解錯誤。
（三）本案符合《規定》第二十八條規定的條件，劉某的異議申請應予支持。原審執行裁定錯誤，應予糾正。
如上所述，本案滿足《規定》第二十八條第（一）項規定的條件。除此之外，本案還滿足第二十八條第（二）至第（四）項規定的條件，具體如下：
1.劉某在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋、車庫。劉某從2004年至現在，長達15年的時間一直在涉案房屋居住。
2.劉某相當于以借款抵償房屋價款的方式支付了梁某的購房款。
3.未辦理涉案房屋、車庫的過戶登記手續，不可歸責于劉某。未提供上述房屋為集資房，因拖欠土地出讓金及梁某沒有及時辦理房屋產權手續等原因，導致劉某無法辦理房屋產權過戶手續。
（四）涉案房屋是劉某唯一的一套住房。
劉某和老伴均是七十余歲的老人，年老多病。劉某的老伴沒有收入來源，兩位老人僅依靠劉某每月只有一千多元的社保退休金生活，生活非常困難。涉案房屋是劉某和老伴的唯一住房，如上述房屋被強制執行，劉某將無房居住。
三、裁判結果
廣東省高級人民法院（2019）粵執復424號、425號《執行裁定書》，分別裁定撤銷廣州市中級人民法院（2019）粵01執異232號、233號執行裁定，中止對廣州市從化區某房產、某車庫的執行。
四、案例評析
（一）本案涉及的借款事實發生在近二十年前，收集相關證據非常難。代理律師通過多次與委托人面談，窮盡一切手段挖掘外圍證據，證明以房抵債的基礎債務存在，得到法院的采信。
劉某與梁某曾是親屬關系，存在利害關系；加之本案的相對方利益為國家利益，法院在審查判斷證據時非常謹慎，僅憑《欠據》尚不足以說服法院認定借款的事實。一審法院即以證據不足以證明存在借款事實為由駁回了劉某的異議申請。
代理律師通過與劉某溝通，通過從化婚姻登記處查詢到梁某與王某某的離婚協議書。梁某與王某某在離婚協議書對50萬元債務以房屋抵債方式進行處分予以明確，相關內容與《欠據》相印證。代理律師提出離婚協議書保存于離婚檔案中，屬于檔案書證，具有較強的證明力，足以證明梁某借款事實存在，得到法院采納。
代理律師根據劉某陳述的借款經過，提供了《從化市旗桿加油站轉讓合同》《企業法人申請變更登記注冊書》等證據印證其陳述的借款經過，以佐證借款事實存在。同時申請法院傳喚梁某、王某某（均在服刑）參加聽證或向其調查了解情況。梁某關于借款經過的陳述與劉某的陳述大致吻合。上述證據與《欠據》組成證據鏈，能夠證明借款事實。
另外，代理律師還從借款時間、房屋交付、未及時辦理房屋過戶手續等角度論證了借款事實存在的合理性。
二審法院采信了上述主張，認定了梁某向劉某借款50萬元的事實。
（二）本案的執行異議在形式上雖然不符合《規定》關于排除執行規定的相關要件，代理律師從實質重于形式等角度，論證了劉某與梁某實質上已達成了以房抵債的合意，符合司法解釋原意，應予以排除執行。二審法院采納上述觀點，從司法解釋的立法原意出發，認定異議成立。
本案的難點在于劉某并沒有與梁某簽訂書面的以房抵債協議，僅僅是梁某在《欠據》中作了一個附條件的以房抵債承諾，形式上不符合《規定》）第二十八條第（一）項關于排除執行的條件。
代理律師從《規定》第二十八條第（一）項規定的司法解釋原意出發，從“實質重于形式”的角度闡述規定中的“書面買賣合同”不應做狹義解釋，只要能夠證明異議人與梁某以書面形式達成了房屋處分的協議，即應視為簽訂了“書面買賣合同”；代理律師還論證了劉某收受了梁某的《欠據》，即視為劉某與梁某達成了附條件的以涉案房產抵債的協議，并通過房屋交付履行了相關協議。廣東省高級人民法院采納了上述觀點。
（三）代理律師從司法應有悲憫情懷的角度，提交了劉某夫婦年老多病，無房居住等證據，得到法官的認可，讓當事人感受到了司法的溫度。
本案特殊在系執行刑事案件中的財產刑。梁某因貪污罪被判處無期徒刑，沒收財產，對其違法所得進行追回。本案執行財產將被追回上繳國庫。法官一方面要保障國家利益不受損，對相關證據的審查、事實的認定、法律的適用持謹慎態度；另一方面，劉某的財產權利應予以保護。代理律師從劉某的居住權、生存權等基本人權角度出發，提交無房證明，并提交其身體健康證明材料，向法官說明劉某及其老伴均是70余歲的老人，年老多病，涉案房屋系劉某及其老伴的唯一住房，如上述房屋被強制執行，劉某及其老伴將無房居住，獲得法官的同情，對本案的正確裁判也起到間接的影響。
注：當事人劉某委托本團隊彭勝鋒律師、汪佳卉律師代理上述案件。